+7 (499) 110-92-57  Москва

+7 (812) 490-75-26  Санкт-Петербург

8 (800) 222-78-21  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Срок исковой давности по договору аренды

Договор аренды является документом, предоставляющим право использования имущества владельца третьим лицом. У сторон договорных отношений подчас возникают споры в отношении исполнения обязательств. Претензия по договору аренды может возникать как у арендатора, так и у арендодателя. При рассмотрении важно учитывать срок исковой давности по соглашению.

Правовая база оформления договора аренды

Арендовать во временное пользование имущество граждане России имеют право на основании положений статьи 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. На его основании арендодатель предоставляет свое имущество в собственность арендатора на определенный срок за денежное вознаграждение. После завершения периода использования обязателен возврат имущества собственнику. Это может быть передача жилой собственности, имущества.

ГК РФ позволяет передавать в аренду любое имущество, если передача прав использования не ограничена законодательством.

В качестве арендодателя выступает:

  • непосредственно владелец;
  • уполномоченное им лицо, действующее на основании нотариально заверенной доверенности.

В случае появления задолженности собственник имеет право взыскать долг в судебном порядке. Важно учитывать действующий срок исковой давности по договору аренды.

Каков срок исковой давности по договору аренды

Недобросовестный получатель имущества во временное обладание при взыскании задолженности на период, по истечению которого задолженность может прощаться.

Важно! Стандартный срок составляет три года с момента получения собственником информации о неисполнении платежных обязательств.

ГК РФ рассматривает максимальный период взыскания. Он составляет 10 лет. Это важно, когда в аренду передавали дорогостоящие активы, землю или дорогое имущество. При невнесении сумм долга владелец направляет иск в суд. Предварительно составляется письменная претензия арендатору о неуплате арендной платы, образец которой узнают у юристов.

Обратите внимание! Срок неуплаты определяется отдельно по каждому просроченному платежу.

Условия, влияющие на продолжительность

Направленная претензия по договору аренды включает информацию о периоде неплатежей. Она становится фактом подтверждения информирования арендатора о неполучении владельцем выплат по договору аренды.

Продолжительность определяется в соответствии со статьей 200 ГК РФ. В ней указывается право лица, чьи интересы нарушены, обратиться с иском в любой день в течение трех лет с момента фиксирования просрочек. Учитывается обеспечительный платеж, который может частично уменьшать долговой период.

Важно! Использование обеспечения должно быть указано в договоре аренды.

Срок исковой давности по договору аренды

Такое условие включается как в договор аренды жилья, так и иного имущества. Например, оборудования. Отсчет просрочки начинается с даты, которая указывается в договоре в качестве периода перечисления средств.

Направление претензии арендодателю при невозможности использования помещения

При получении извещения о судебном иске о невыплатах арендатор может направить встречную претензию. Информирование о неисполнении соглашения передается в досудебном порядке или иском. Защита прав арендатора также предусмотрена законодательно:

  • при несоответствии имущества качествам, указанным в договоре, арендатор имеет право пропустить платеж до момента устранения;
  • может направлять пример требования о немедленном устранении нарушений;
  • статьей 620 ГК РФ предусмотрено досрочное расторжение.

Арендатор может направить претензию в суд в случаях:

  • арендодатель не предоставляет в пользование имущество;
  • создает препятствия использованию.

Обратите внимание! Прекращение действия по решению суда выполняется даже в ситуации, когда такая возможность в тексте соглашения не присутствует.

Претензия арендодателю при невозможности использования помещения предварительно передается на рассмотрение и устранение недостатков.

Установка временного промежутка обращения в суд

Статья 200 ГК указывает возможность обратиться в суд при отсутствии своевременной оплаты в течение трех лет с момента фиксирования нарушения срока перечислений. Это обязательство действует в отношении жилой и нежилой недвижимости, иного имущества.

Подтвердить дату поможет текст договора, подписанный обеими сторонами.

Срок исковой давности

Как точно определяется временная граница

Дата, которая признается при обращении истца в суд, определяется по составленному документу об оформлении аренды. Срок исковой давности по арендной плате за земельный участок или иной объект отсчитывается с момента, когда не поступил платеж. Передается претензионный иск о возмещении средств.

Он может быть скорректирован:

  • наниматель внес платеж и исполнил обязательства, сместив дату платежа;
  • точная дата внесения последнего платежа не может быть определена арендодателем;
  • арендодатель направил в суд заявление, в котором просит продлить временной промежуток, в котором действует исковая давность;
  • владельцем имущества направлено обращение в суд с запросом возобновления срока;
  • отсутствует возможность нанимателя, его обязательства возобновятся с момента появления.

На заметку! Все нюансы учитываются при рассмотрении спорной ситуации.

В чем состоят преимущества и недостатки установления срока давности

Передача в аренду недвижимости или имущества часто приводит к спорным ситуациям между сторонами соглашения. Направляется претензия арендодателю, продлевается владельцем период исчисления долга. В любой ситуации все нюансы определяются статьей 199 ГК во втором пункте. Ею и другими статьями определяется:

  • непринятие претензий при нарушении срока направления иска;
  • лицо, исполнившее обязательство по истечению этого временного промежутка, не имеет права требовать обратного исполнения даже в ситуации отсутствия знаний об истечении;
  • заявить о пропуске срока имеет право только истец или ответчик, юридической роли не играет заявление, поступившее от третьего лица.

Важно! В ходе заседания сторона обязана сделать заявление о пропуске.

Претензия арендатору о неуплате арендной платы, образец

Претензия арендатору о невыполнении условий договора включает обязательное указание данных о сторонах сделки. В заявлении о невыплате обязательно включаются обстоятельства неполучения платежей, сумма задолженности. Указываются требования возмещения потерь.

Такой документ направляется в предварительном режиме. Это делается с целью досудебного разрешения проблемы. При отсутствии выплат или иной реакции истец передает запрос в суд.

Это важно знать:  Дополнительные исковые требования в гражданском процессе по ГПК РФ: образец

Решение имущественных споров в части обеспечения платежей по аренде с использованием иска по исполнению позволяет решить проблему. Но только тщательный контроль за сроками обеспечит принятие дела к рассмотрению. Даже при наличии доказательной базы иск при нарушении времени направления рассматриваться не будет. При использовании такого способа возврата своих средств нанимателю и арендодателю рекомендуется обратиться к опытным юристам.

Возврат переплаты по договору аренды: как определить срок давности

Если точный размер переплаты арендатора можно определить только с помощью сверки расчетов с арендодателем, то именно со дня сверки отсчитывается срок исковой давности.

Споры по поводу переплаты арендных платежей возникают часто. Пока арендные отношения продолжаются, арендатор, как правило, не предъявляет требований о возврате излишне уплаченных сумм, ведь они засчитываются в счет будущих платежей. Но если переплата числится на момент расторжения договора аренды, вернуть ее арендатору удается не всегда из-за истечения срока исковой давности.

Один из таких споров дошел до Президиума ВАС РФ.

Между комитетом по управлению городским имуществом и обществом был заключен договор аренды земельного участка. По условиям договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, поскольку в договоре однозначно определены условия и сроки платежей.

В связи с тем что арендатор выкупил арендуемый земельный участок, договор аренды был расторгнут по соглашению сторон.

В 2004—2005 гг. арендатор платежными поручениями трижды вносил арендную плату в размере, превышающем предусмотренную договором, и на момент его расторжения у арендатора имелась переплата арендных платежей. Он обратился к арендодателю с просьбой вернуть ее. Арендодатель отказал, поскольку срок исковой давности истек. Будучи уверенным, что этот срок не пропущен, арендатор обратился в суд.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Он исходил из того, что справка о наличии переплаты была составлена 14 декабря 2006 г. Доказательств, что истец знал о наличии переплаты до этого времени, ответчик не представил. Истец обратился с иском в суд 30 января 2009 г. Таким образом, срок исковой давности не был пропущен.

Апелляционная инстанция решение суда отменила. По ее мнению, арендатор знал о переплате с конца 2004 г., поскольку с 2005 г. до момента расторжения договора в 2007 г. не уплачивал арендные платежи. Поэтому срок исковой давности нужно исчислять именно с 2004 г. Справку о состоянии арендных платежей истец мог получить в течение всего периода действия договора.

Факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в п. 26 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 12,15.11.2001 №15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

Кассационный суд выводы апелляции поддержал. Он отклонил довод истца, что исковая давность на момент обращения в суд была прервана, поскольку арендодатель совершил действия, свидетельствующие о признании долга. По мнению кассации, составление справки о состоянии арендных платежей от 14.12.2006 не является основанием для прерывания течения срока исковой давности.

Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что арендодатель с 2005 г. до расторжения договора самостоятельно засчитывал суммы переплаты в счет текущих арендных платежей. То есть стороны договора на протяжении 2005—2007 гг. отступали от его условий в отношении порядка уплаты арендной платы, поскольку арендатор перечислял суммы в большем размере, чем требовалось по договору, а арендодатель принимал их и засчитывал в счет арендных платежей, что не привело к нарушению прав какой-либо стороны. С учетом взаимоотношений, сложившихся между сторонами договора, точная сумма, подлежащая возврату арендатору, могла быть определена только на момент прекращения договора.

Заявление арендодателя о применении срока исковой давности к требованиям арендатора о возврате излишне уплаченной арендной платы, факт и размер которой он подтвердил документально, в рассматриваемых обстоятельствах свидетельствует о недобросовестном поведении участника гражданско-правовых отношений, злоупотребляющего своими правами (ст. 10 ГК РФ).

Рассмотрев дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что срок исковой давности на момент обращения истца в суд не истек. Решения апелляционной и кассационной инстанций были отменены, решение суда первой инстанции оставлено в силе (постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 4864/10).

Исковая давность по арендным платежам

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

За какой срок можно взыскать оплату по договору аренды, если арендатор не выплачивал денежные средства в течение 5 лет.

Ответ

Можно заявить о взыскании арендной платы за весь период (5 лет). Но если сторона заявит о пропуске срока исковой давности, то взыскать задолженность можно будет только за прошедшие три года.

Для данной категории споров применяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ).

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т. п.) рассчитывается отдельно по каждому просроченному платежу. Такие разъяснения содержатся в п. 24 постановления Пленума ВС РФ № 43.

Если срок исковой давности пропущен юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем по требованию, связанному с осуществлением предпринимательской деятельности, то этот срок не может быть восстановлен независимо от причин пропуска. Такие разъяснения содержатся в абз. 3 п. 12 постановления Пленума ВС РФ № 43.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Как определить продолжительность срока исковой давности.

Сроки исковой давности устанавливаются исключительно в законе. Установить или изменить срок исковой давности в договоре стороны не могут, и подобное условие не будет иметь юридической силы (ст. 198 ГК РФ).

Общий срок исковой давности составляет три года. Он применяется в большинстве случаев, если закон для тех или иных конкретных обстоятельств не предусматривает сокращенного или более длительного срока (ст. 196 ГК РФ).

Специальные сроки исковой давности могут быть меньше или больше общего срока исковой давности. Они применяются только в прямо предусмотренных законом случаях (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

Это важно знать:  Ходатайство в арбитражный суд об уменьшении исковых требований: образец

Срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Этот срок также именуют предельным сроком исковой давности.

В отношении сроков исковой давности по обязательствам закон конкретизирует, что такой срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня возникновения обязательства (абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ). Например, если ООО совершило крупную сделку без одобрения общего собрания участников и один из участников общества узнает об этом по истечении 10 лет со дня заключения сделки, то срок исковой давности будет считаться пропущенным, несмотря на то что истец ранее не знал о факте нарушения своих прав.

Кроме того, в отношении лиц, которые не являются сторонами по сделке, предельный срок исковой давности начинает течь со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Такие 10-летние сроки исковой давности носят пресекательный характер (по их истечении срок исковой давности считается пропущенным и восстановлению не подлежит) и установлены в целях укрепления стабильности гражданского оборота и реализации принципа правовой определенности. Дело в том, что оспаривание сделок и других юридически значимых действий по истечении 10 и более лет скорее навредит гражданскому обороту, нежели защитит нарушенные права заявителей. Тем более что во многих подобных случаях приведение сторон в первоначальное положение либо невозможно, либо крайне затруднительно.

Однако предельные сроки исковой давности применяются не во всех случаях.

Во-первых, суд не вправе отказать истцу в защите права, если до истечения 10-летнего срока истец успел в установленном порядке подать в суд иск или ответчик совершил действия, которые свидетельствовали о признании долга (абз. 4 п. 8 постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 43)).

В-третьих, предельные сроки исковой давности не текут по тем требованиям, которые возникли до 1 сентября 2013 года и к тому моменту не истекли. Дело в том, что ранее действовавший закон не предусматривал предельных сроков для защиты своих прав в суде. А применение положений об исковой давности с обратной силой не допускается (постановление Конституционного суда РФ от 15 февраля 2016 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Е.В.Потоцкого»). Подробнее см. Конституционный суд РФ исключил обратную силу новых положений Гражданского кодекса РФ об исковой давности.

Продолжительность срока исковой давности на первый взгляд кажется вполне достаточной. Однако на практике могут возникнуть самые разные причины, по которым он может быть пропущен. Например, арендатор с согласия арендодателя может произвести капитальный ремонт помещения, которым впоследствии будет владеть и пользоваться в течение продолжительного периода, а после окончания срока аренды заявить арендодателю требование о возмещении расходов на проведение капитального ремонта помещения. В этом случае, если с момента окончания капитального ремонта прошло более трех лет, срок исковой давности на предъявление требования о возмещении затрат на ремонт помещения считается пропущенным (постановление Президиума ВАС РФ от 6 июля 2010 г. № 2842/10).

Как определить начало и окончание срока исковой давности.

Порядок расчета сроков исковой давности устанавливается только в законе. Установить или изменить этот порядок в договоре стороны не могут, и подобное условие не будет иметь юридической силы (ст. 198 ГК РФ).

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ; п. 1 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43).

Верховный суд РФ разъяснил правила определения начала срока исковой давности применительно к организациям, гражданам и публично-правовым образованиям.

1. Течение исковой давности по требованиям организации начинается с момента, когда ее генеральный директор (иной исполнительный орган) либо представитель узнает о нарушении ее прав. Такой вывод вытекает из разъяснения Верховного суда РФ, согласно которому течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, которое обладает правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком. При этом изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Эти разъяснения содержатся в абзаце 1 пункта 3 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43.*

2. Если ликвидационная комиссия (ликвидатор) предъявляет от имени ликвидируемого юридического лица иск к третьим лицам, которые имеют задолженность перед компанией, срок исковой давности исчисляется с момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права (т. е. самой организации), а не ликвидационной комиссии (ликвидатору).

Такие разъяснения содержатся в абзаце 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43.

3. При нарушении прав физических лиц, которые не обладают полной дееспособностью (например, малолетних детей, недееспособных граждан), срок исковой давности по требованию, связанному с таким нарушением, начинается со дня, когда о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнал или должен был узнать законный представитель этого лица (в т. ч. орган опеки и попечительства).

Такие разъяснения содержатся в абзаце 1 пункта 2 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43.

4. Если законный представитель нарушил права своего представляемого, срок исковой давности по требованиям к такому недобросовестному представителю (в т. ч. о взыскании убытков) исчисляется:

  • либо с момента, когда о таком нарушении узнал или должен был узнать иной законный представитель, который действует добросовестно;
  • либо с момента, когда представляемый узнал (должен был узнать) о нарушении своих прав и стал полностью дееспособным.
Это важно знать:  Применение срока исковой давности в гражданском процессе: последствия пропуска срока по ГПК РФ

Такие разъяснения содержатся в абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43.

5. Срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении своих прав и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Такие разъяснения содержатся в пункте 4 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43.

«По иску о возврате индивидуально-определенной вещи, переданной на основании договора, который впоследствии был признан недействительным, срок исковой давности независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (п. 82 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Срок исковой давности по требованию покупателя к продавцу о возмещении убытков, которые были причинены в результате изъятия товара у покупателя по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, исчисляется с момента вступления в законную силу решения суда по иску третьего лица об изъятии товара у покупателя (п. 83 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

По регрессным обязательствам срок исковой давности начинает течь со дня исполнения основного обязательства (п. 3 ст. 200 ГК РФ).

Течение срока давности по иску, который вытекает из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т. п.) рассчитывается отдельно по каждому просроченному платежу. Такие разъяснения содержатся в пункте 24 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43.

Срок исковой давности для предъявления требования к субсидиарному должнику исчисляется с даты предъявления исполнительного листа к основному должнику и установленного законом срока для удовлетворения требования по исполнительному листу. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 июля 2011 г. № 2381/11 и от 10 июля 2012 г. № 1880/12».*

«Пример применения норм об исковой давности при работе с претензиями.

ООО «Ромашка» предоставило ООО «Полевые цветы» помещение по договору аренды на срок в 11 месяцев. Договор был подписан 31 августа 2011 года, а срок аренды был установлен с 1 сентября 2011 года по 31 июля 2012 года, с преимущественным правом арендатора на заключение договора на новый срок, если ни одна из сторон не заявит возражений за месяц до окончания срока аренды. ООО «Полевые цветы» обязалось ежемесячно перечислять ООО «Ромашка» арендную плату за следующий оплачиваемый период, то есть за месяц вперед. Договором был также установлен претензионный порядок урегулирования всех возникших разногласий, причем срок для ответа на претензию составлял один месяц.

За полтора месяца до окончания срока аренды ООО «Ромашка» предупредило ООО «Полевые цветы» о том, что договор не будет продлен на новый срок в связи с необходимостью использования помещения арендодателем для собственных нужд. ООО «Полевые цветы» после этого не заплатило за последний месяц аренды, а также вывезло все свои вещи и освободило помещение за 10 дней до окончания срока договора.

В 2012 году руководство ООО «Ромашка» не стало обращаться в суд. Однако после смены собственника и проведения аудита финансового положения компании в 2015 году было решено обратиться в суд с целью взыскания задолженности с ООО «Полевые цветы».

Для данной категории споров применяется общий срок исковой давности в три года. В данном случае ООО «Ромашка» должно было узнать о нарушении своих прав по окончании срока для перечисленияарендной платы за последний месяц аренды, то есть не позднее 1 июля 2012 года. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Таким образом, срок исковой давности будет исчисляться с 2 июля 2012 года и заканчиваться 1 июля 2015 года.

По общему правилу срок рассмотрения претензии начнет течь с момента ее доставки адресату. При этом претензия будет считаться доставленной и в тех случаях, когда она не была получена адресатом по обстоятельствам, которые зависят от него. Например, если организация не находится по своему юридическому адресу, на который ей была направлена претензия, и потому не получает корреспонденцию по данному адресу. Такие правила установлены в статье 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Предположим, что средняя продолжительность доставки почтовой корреспонденции от местонахождения ООО «Ромашка» к местонахождению ООО «Полевые цветы» составляет две недели. При сроке рассмотрения претензии в один месяц претензию рекомендуется направлять не позднее 15 мая 2015 года, чтобы не пропустить срок исковой давности при последующем предъявлении иска: 14–15 дней на доставку претензии и 30 дней на ответ, включая срок на доставку ответа почтой, – и в последний день срока исковой давности (1 июля 2015 года) подать иск в арбитражный суд.

В то же время, если в договоре не установлен срок для ответа на претензию, то его можно установить в самой претензии. Следовательно, в этом случае будет возможность сократить срок для ответа на претензию, если имеется вероятность получить ответ на нее после истечения срока исковой давности. Однако не следует забывать о том, что срок для ответа на претензию в любом случае должен быть разумным».*

»

Следующая
ИскСрок в течении которого владельцы могли возбудить иск о возвращении

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector